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Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Grundsätzlich stellt ein Befall mit Schädlingen wie Mäusen, Ratten, Tauben, Schaben (Kakerlaken), Bettwanzen etc. in Mietobjekten einen Mangel der Mietsache dar. Keine Person toleriert z.B. Schädlinge in seinem Haus/ in seiner Wohnung, die gefährliche Krankheitserreger auf Menschen und Haustiere übertragen.

Der Mieter hat daher grundsätzlich ein sog. Minderungsrecht der Miete bzw. ein Recht auf Zurückbehaltung der Miete und darüber hinaus im Falle akuter Gesundheitsgefährdung auch ein außerordentliches Kündigungsrecht bis hin zu Schadensersatz – sofern der Befall mit Schädlingen vom Vermieter zu vertreten ist.

Der Vermieter hat grundsätzlich die Pflicht, für hygienische Verhältnisse in seinen vermieteten Objekten zu sorgen und darf nicht etwa durch Untätigkeit dem Befall mit Schädlingen Vorschub leisten.

Mietminderung

Die deutschen Gerichte entscheiden hinsichtlich der Quoten für eine Mietminderung nicht einheitlich. Für einen Befall mit Schädlingen gewähren die Richter ab 2% bis zu 50%, abhängig von Art und Schwere der Beeinträchtigung der Mietsache durch Ungezieferbefall.

Gerichtsurteile mit Entscheidungen zur Höhe der jeweiligen Mietminderung finden Sie hier: Wichtige Gerichtsurteile

Praxistipp für Mieter

Haben Sie als Mieter Schädlinge in Ihrer Wohnung festgestellt, so sollten Sie diese zunächst möglichst umgehend dokumentieren und fotografieren, damit diese im Streitfalle nachgewiesen werden können. Sodann ist der Vermieter über den Befall in Kenntnis zu setzen, damit er Abhilfe schaffen und einen Schädlingsbekämpfer mit der Beseitigung der Schädlinge beauftragen kann.

Bei der Berechnung der Mietminderung sollte auf vorhandene Tabellen zurückgegriffen bzw. bereits ergangene Urteile in Betracht gezogen werden. Eine zu hohe Minderung kann nachteilige Rechtsfolgen haben, so dass eine ausführliche (anwaltliche) Beratung – insbesondere wenn zu erwarten ist, dass die Minderung einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen wird – im Vorfeld sicherlich anzuraten ist.

Praxistipp für Vermieter

Möchte Ihr Mieter die Miete wegen eines Schädlingsbefalls kürzen, so sollte zunächst überprüft werden, ob die Minderung gerechtfertigt ist. Liegt überhaupt ein (nachweisbarer) Mangel durch Schädlingsbefall vor? Hat der Mieter den Schädlingsbefall eventuell durch mangelhafte Hygiene selber zu verantworten? Kann dies nachgewiesen werden? Wurden Sie frühzeitig genug über den Befall informiert? Ist die geltend gemachte Höhe der Mietminderung gerechtfertigt?


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